Realitní kanceláře mají nárok na svoji odměnu ?

Realitní kanceláře mají nárok na svoji odměnu, kterou si zájemcem ve smlouvě sjednaly, ale ne vždy tomu tak je a odměny si nechávají neoprávněně.

Postupně se v tomto směru vyvinula judikatura, která ovšem ani následně není ze strany řady společností respektována. Uvedené se týká především neoprávněného účtování provizí či smluvních pokut, nevrácení zálohy nebo propadnutí rezervačního poplatku.

Realitní kancelář například nemůže zájemce ve smlouvě nutit, aby s vyhledanou osobou uzavřel zprostředkovávanou smlouvu. Pokud by se zájemce rozhodl smlouvu neuzavřít, tak z tohoto důvodu po něm realitní kancelář nemůže požadovat smluvní pokutu (viz rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové sp.zn. 21 Co 102/2013). Stejně tak není možné požadovat smluvní pokutu, jestliže by zájemce odstoupil od smlouvy s realitní kanceláří (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 2575/2010).

 

Nárok na provizi realitní kanceláři nevzniká ani v případě, že dojde k uzavření smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou bez účasti realitní kanceláře jako zprostředkovatele. Navíc uzavřením zprostředkovatelské smlouvy s realitní kanceláří není klient zbaven možnosti uzavřít smlouvu s jinou osobou, než kterou obstará realitní kancelář (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 938/2004). Toto budou případy, kdy si například prodávající sežene sám kupujícího, se kterým následně uzavře kupní smlouvu. Jelikož realitní kancelář nevyvinula žádnou činnost ke zprostředkování takové smlouvy, tak jí nemůže ani náležet žádná odměna (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 3900/2008). Je potřeba zdůraznit, že provedené zprostředkování musí vždy prokázat realitní kancelář. Ta by musela dokázat, že existovala příčinná souvislost mezi uzavřením zájemcem požadované smlouvy (např. kupní, nájemní nebo smlouvy o smlouvě budoucí) a činností realitní kanceláře, což potvrzuje kupříkladu rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 696/2008. Podstata totiž spočívá v závazku realitní kanceláře provádět činnost, která má vést k uzavření určité smlouvy mezi klientem jako zájemcem a třetí osobou.

Před účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („nový občanský zákoník“), platilo, že pokud nebyl zájemcem podnikatel, tak nárok realitní kanceláři vznikl pouze v případě, že došlo k uzavření samotné zprostředkovávané smlouvy. Ve vztazích se spotřebiteli totiž nebylo možné použít úpravu stanovenou dřívějším zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník („obchodní zákoník“), dle kterého nárok na provizi mohl vzniknout už obstaráním příležitosti uzavřít smlouvu. Realitní kanceláře se často snažily argumentovat tím, že se smlouva řídí obchodním zákoníkem, ale v tomto směru nemohly být úspěšné, protože by došlo ke zhoršení postavení spotřebitele (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 2589/2010). Nový občanský zákoník počítá v ust. § 2447 odst. 1 se stejným modelem, tedy že provize je splatná až dnem uzavření zprostředkované smlouvy, nicméně strany si mohou dle ust. § 2447 odst. 2 sjednat, že provize je splatná již obstaráním příležitosti. Klienti realitních kanceláři by si proto ideálně měli sjednat, že nárok na provizi vznikne až uzavřením zprostředkovávané smlouvy. Ve smlouvách uzavřených do konce roku 2013 ovšem platí, že nárok na provizi vznikl až uzavřením smlouvy. Pokud tedy klienti hradili provizi nebo související smluvní pokutu, aniž by došlo k uzavření zprostředkovávané smlouvy, mají nárok na její vrácení a mohli by ji po realitní kanceláři vymáhat.

Za zmínku také stojí, že může být dána neplatnost celé zprostředkovatelské smlouvy v případech, kdy není výslovně sjednána výše provize. Smlouva je také neplatná pro nemožnost plnění, pokud se například realitní kancelář zaváže obstarat zájemci uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem má být družstevní byt.

Bc. M. Veselý

Mgr. P. Novák (výňatek)

 

10 GB Hosting za 25 Kč

Kvalitní hostingová služba za 25 Kč

GEEK Trička

Nabídka originálních GEEK triček pro Ajťáky i jiné. Linux trička.

IT Vánoční dárky

Vánoční dárky pro Ajťáky

Filmy - War-forum.net

Filmy ke stažení zdarma.

Ubytování zaměstnanců

Levné ubytování zaměstnanců v Praze

2020  WebKlik - PR články zdarma